23-11-2022 12:58 Asbestinventaris - Asbestattest toegelicht

In 2018 keurde het Vlaams Parlement het actieplan asbestafbouw goed. Daarmee geeft Vlaanderen uitvoering aan het plan risicovolle asbesttoepassingen uit onze gebouwen te verwijderen.

De term ‘asbestinventaris’ is niet nieuw. Reeds vanaf 2006 zijn werkgevers verplicht voor de kantoren waarin werknemers werden tewerkgesteld een asbestinventaris op te stellen. Er zijn ook reeds een aantal verplichtingen bij  geplande werken. Met name voor de werkgever die daar medewerkers tewerk stelt en voor de houder van de stedenbouwkundige vergunning. Men spreekt dan over een destructieve asbestinventaris.

Vlaanderen verhoogt nu drastisch het tempo. Tegen 2031 wil Vlaanderen dat elke huiseigenaar beschikt over een asbestinventaris. Tegen 2040 wil Vlaanderen asbestveilig zijn. De weg daar naartoe verloopt stap voor stap.

Beginnen met inventarisatie: 

• sinds 23 november 2022 ...
  … zal bij elke ‘overdracht onder levenden’ van een constructie met bouwjaar 2000 of vroeger een asbestattest dienen voorgelegd te worden.
  
  
• vanaf 1 mei 2025…
  …dient elke mede-eigendom te beschikken over een asbestinventaris van de gemene delen.
  
  
• tegen uiterlijk 31 december 2031…
  … zal elke eigenaar van een constructie met dergelijk risicobouwjaar over een geldig attest moeten beschikken. Het maakt op dat moment niet uit of er verkocht of verhuurd wordt, of helemaal niets gebeurt met de eigendom. 

Dat men alle constructies van voor 2001 viseert is geen toeval. Sinds 1998 is het verboden asbesthoudende materialen te produceren, verhandelen of hergebruiken. In constructies gebouwd voor 2001 bestaat dus de kans dat er asbesthoudende bouwstoffen gebruikt werden.

Asbest Inventaris en Asbestattest, wat is het verschil?

De inventaris is een momentopname waarbij de deskundige de aanwezige ‘zichtbare’ materialen in een constructie zal omschrijven. Om dit te doen volgt elke deskundige hetzelfde protocol. Het onderzoek is niet-destructief. Dat betekent dat de deskundige geen panelen zal verwijderen, wanden open maken, enz… Het onderzoek beoogt vast te leggen welke attest eventueel aanwezig is bij normaal gebruik van het gebouw.

Om zeker te zijn zal de deskundige ook stalen of zgn. monsters nemen. In de praktijk zullen dergelijke stalen, bijvoorbeeld van het pleisterwerk, resulteren in een ronde opening ter grootte van een €2 muntstuk.  De opdrachtgever heeft het recht één of meerdere staalnames te wijzigen waarbij de deskundige vervolgens het protocol dient te volgen en het betrokken materiaal als asbesthoudend omschrijft. In de praktijk heeft het dus weinig zin staalname te weigeren. De deskundige zal na staalname de gemaakte opening terug opvullen met een daarvoor geschikt materiaal.

Een asbestattest is in principe 10 jaar geldig. Dit tenzij er een hoog gezondheidsrisico wordt vastgesteld. In dat geval is het attest 5 jaar geldig.

Nadat de stalen geanalyseerd zijn levert de deskundige een rapport of met foto’s van asbesthoudende materialen, hoeveelheden, de resultaten van de door het labo geanalyseerde stalen, adviezen en beheersmaatregelen. Indien risico’s worden vastgesteld waarvoor verwijderingsplicht geldt wordt ook de van toepassing zijnde verwijderingsmethode vermeld.

Een asbestattest is in principe 10 jaar geldig. Dit tenzij er een hoog gezondheidsrisico wordt vastgesteld. In dat geval is het attest 5 jaar geldig. De mate waarin een gebouw veiliger of onveiliger wordt inzake asbestveiligheid wordt voortaan belangrijk. Na een grondige verbouwing kan bijvoorbeeld een verbetering vastgesteld worden. Omgekeerd kan na brand of stormschade het risico op blootstelling ernstig toenemen. Dergelijke gebeurtenissen zullen in de toekomst een belangrijke rol spelen.

Een asbestinventaris is een document dat de asbesthoudende materialen in een gebouw of werkzone beschrijft. Dit document kan enkel opgesteld worden door een asbestdeskundige. Het asbestattest wordt in Vlaanderen enkel afgeleverd door OVAM en bevat de asbestinventarisgegevens van de gebouwinspectie.  (Ovam.be)

Elke deskundige verwerkt de inventarisatie in de databank van OVAM. Ovam controleert de gegevens op juistheid, gaat na of het protocol gevolgd werd en levert vervolgens op basis van deze informatie het asbestattest af. Het heeft daarvoor 30 dagen de tijd. 

Hoeveel attesten heb ik nodig?

Een attest is verplicht voor constructies van 20m2 grondoppervlak, 1,5m hoogte voorzien van een dak  met dragende constructie. Op voorwaarde dat deze gebouwd werden in het jaar 2000 of vroeger.

Dat betekent niet dat voor meerdere constructies op één terrein ook meerdere attesten nodig zijn. Wanneer je bijvoorbeeld een woning bezit met een vrijstaande garage zijn er niet noodzakelijk meerdere attesten nodig. Hiervoor is uitgebreide tabel beschikbaar bij de deskundige die rekening houdt met de situatie ter plaatse. Ook voor appartementen, bergingen, kantoren, enz…

TCR = Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar. Het gaat over constructies van minstens 1,5m hoog, minimaal 20m2 grondoppervlak en voorzien van een dak met een dragende constructie.

Indien bepaalde delen van een gebouw recent werden opgetrokken of grondig verbouwd werden, dus vanaf 2001,  zal de deskundige hiermee rekening houden. Het is voortaan van groot belang dat elke gebouweigenaar het verplichte postinterventiedossier (PID) bijhoudt. Het PID levert belangrijk bewijsmateriaal aan de deskundige.

Moet alle asbest verwijderd worden?

Hier geldt volgend principe: Wanneer er een risico is voor mens en milieu moet er worden verwijderd. Omgekeerd, wanneer er geen risico is dient men veilig te beheren en wegnemen bij een zogenaamd ‘natuurlijk momentum’. Daarmee doelt men bijvoorbeeld op renovatie, sloop, beschadiging met daarna herstel, enz… 

Om risico in te schatten gaat de deskundige dus na of er een risico is bij normaal gebruik van een bepaalde constructie. Bijvoorbeeld voor de bewoner van een huis of voor de medewerker in een kantoorruimte.

Het asbestattest verplicht dus niet om meteen tot verwijdering over te gaan, tenzij een situatie echt onveilig blijkt.

In dat kader zullen ook de termen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest regelmatig vallen. Men spreekt ook van ‘los’ of ‘vast’ asbest. Zoals de termen laten vermoeden vormt los asbest een groter gevaar dan vast asbest omdat het makkelijker vrij kan opgenomen worden door de gebruiker. Bijvoorbeeld via drinkwater of gewoon in de lucht.

Een typisch voorbeeld van ‘vast’ of hechtgebonden asbest: leien uit asbestcement

Een typisch voorbeeld van ‘los’ of ‘niet-hechtgebonden asbest: loskomend isolatiemateriaal rond oude verwarmingsbuizen

In ieder geval wil Vlaanderen dat tegen 2034 alle niet-hechtgebonden toepassingen verwijderd worden. Het gaat hier onder meer over asbestcement in dak- en gevelbekleding, hemelwaterafvoer, dakgoten, enz…

Tegen 2040 wil Vlaanderen ook hechtgebonden asbesttoepassingen weg op voorwaarde dat ze eenvoudig bereikbaar zijn.

Gevolgen voor Kopers en Verkopers

Sinds 23 november 2022 is er een asbestattest nodig bij ondertekening van de koopovereenkomst. De notaris zal in de authentieke akte ook melding maken van de de unieke code, de datum en de samenvattende conclusie van het attest.

Voortaan zijn koper en verkoper daardoor beter geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest en de verplichtingen die daar al dan niet mee gepaard gaan. De rol van de vastgoedmakelaar hierin is cruciaal. De vastgoedmakelaar schoolt zich namelijk doorlopend bij en kan duiding geven aan alle partijen.

De rol van de vastgoedmakelaar hierin is cruciaal. De vastgoedmakelaar schoolt zich namelijk doorlopend bij en kan duiding geven aan alle partijen.

 De voorbije jaren is het steeds belangrijker geworden goed voorbereid aan een verkoop te beginnen. Hoe sneller de vastgoedmakelaar kan beginnen aan de opbouw van het intussen uitgebreide verkoopdossier, met alle verplichte en nuttige informatie, des te sneller kan een bindende koop tot stand gebracht worden. De vastgoedmakelaar wordt daardoor nog meer dan voorheen de partner bij uitstek voor koper en verkoper. Door grondig en snel de productie van alle nodige attesten te coördineren en deze informatie te verzamelen in één overzichtelijk verkoopbundel kunnen de partijen snel een goed geïnformeerde beslissing nemen.

agence rosseel is zoals steeds voorbereid. Ons uitgebreid team kwaliteits vastgoedmakelaars is beschikbaar om u geheel vrijblijvend verder te helpen met uw vragen.

Hoeveel kost een asbestattest?

De belangrijkste variabele in de prijs van het attest is het aantal stalen of monsters dat zal genomen worden. Hoe meer ruimtes en verdachte materialen, hoe meer stalen. Elk staal dient op zijn beurt geanalyseerd te worden in een erkend labo. 

Het is dus niet mogelijk één prijs uit te spreken. Rondvraag bij verschillende leveranciers leert dat de prijzen voor residentieel vastgoed doorgaans schommelen tussen €500 en €1000 (telkens exclusief BTW). Bij atypische of grotere gebouwen, zoals kantoren, bedrijfsruimtes, enz… zal eerst een offerte gemaakt worden.

Bent u reeds aan het verkopen of overweegt u te verkopen, en u heeft een asbestattest nodig? Vraag het ons.

Gevolgen voor huurders en Verhuurders

Hoewel de verplichting over een asbestattest te beschikken voor alle eigenaren, dus ook de verhuurders, pas ingaat vanaf 31 december 2031 moet de verhuurder bij de verhuring reeds vanaf 23 november 2022 het asbestattest aan de huurder bezorgen. En dit ‘indien er een attest voorhanden is’. 

Het is nog niet duidelijk welke de gevolgen kunnen zijn voor de verhuring als deze verplichting niet zou nagekomen worden. Aan het volledig en juist informeren van de consument wordt bij geschillen voor de rechter groot belang gehecht. Voorkomen is zoals steeds beter dan genezen.

Verhuur van vastgoed is een complexe bezigheid geworden die steeds meer aan de professionele vastgoedmakelaar wordt overgelaten. agence rosseel NV is met haar uitgebreide klandizie en decennialange ervaring zeer bedreven in de verhuur en het beheer of rentmeesterschap van vastgoed..

Verhuurders en huurders zijn steeds welkom voor vrijblijvend advies in onze kantoren met uitgebreide openingsuren. 

Zullen de prijzen van vastgoed met asbest dalen?

De prijs van vastgoed, zowel de koopprijs als de huurprijs, komt tot stand door een samenspel van vele elementen. De meest gekende is de werking van vraag en aanbod. Er zijn ook andere elementen die minder opvallen maar toch een grote rol spelen. Bijvoorbeeld de koopkracht van de consument, de kwaliteit van het vastgoed, risico’s en emotie.

Door de jaren heen zagen wij bij agence rosseel een toename van de kwaliteit van het verhandeld vastgoed. Vaak wordt zo’n evolutie ingegeven door nieuwe wetgeving, zoals ook bij het asbestattest. Het attest zal ervoor zorgen dat bepaalde opfrissingen van vastgoed, dus verbeteringen, eerder vroeger dan later worden uitgevoerd. Tegelijk brengt dat ook kosten met zich mee. Het lijkt er dus niet op dat vastgoed goedkoper zal worden. Inzake kwaliteit is ook de verwachting van de consument, zowel koper als huurder, sterk toegenomen. Het staat vast dat kwaliteitsvastgoed vlotter en aan betere prijzen verhandelbaar is.

Bij de verkoop van een eigendom met veel aanwezige asbesttoepassingen zal de koper willen weten welke kosten dit in de toekomst zal meebrengen. Met andere woorden, wat is het risico? De rol van de vastgoedmakelaar om de koper de weg te wijzen naar deze informatie is hier van groot belang. De koper is dus beter geïnformeerd en hier valt dus een effect op de verkoopprijs te verwachten. Anderzijds zaten in de offertes van erkende aannemers ook voorheen de kosten van sanering reeds verwerkt. Op dat vlak verandert er dus weinig.

Tot slot blijft emotie, de ‘klik’ met het vastgoed, nog steeds één van de belangrijkste drijfveren van de koper. In de huidige markt met veel vraag voor ééngezinswoningen en een relatief laag aanbod daarvan, zou het effect op de prijs dus eerder beperkt kunnen blijven.

Enkele termen verklaard:

• asbestinventarisatiebureau: Dit is de organisatie met medewerkers opgeleid tot asbestdeskundige die asbestinventarissen mogen opstellen en opladen in de databank van Ovam. 
• OVAM: De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij of kortweg OVAM is een Vlaams agentschap dat verantwoordelijk is voor het afvalbeleid en de bodemsanering. Het agentschap opereert binnen het beleidsdomein Omgeving van de Vlaamse overheid en is gevestigd te Mechelen. www.ovam.be
• Overdracht onder levenden: Hieronder vallen ‘verkoop, schenkingen, vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht en een zgn. zakelijk recht van gebruik. Erfenissen vallen hier niet onder omdat het bij een erfenis niet over overdracht onder levenden gaat.
• Constructie: in het kader van de asbestinventaris wordt bedoeld: een Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar (TCR). Het gaat voer een constructie van minstens 1,5m hoog, minimaal. 20m2 grondoppervlakte en met een dat met een dragende constructie.
• ADI: Asbest Deskundige Inventarisatie. Deze deskundige mag een inventaris opstellen en is daarvoor opgeleid. Elke deskundige volgt bij het opstellen van de inventaris hetzelfde protocol.