08-01-2024 14:01 In 2024 is vastgoed rente, rente en rente

Hadden we dit 2 jaar terug gescandeerd, dan had men ons meteen op de plaats gezet. ‘Neen, vastgoed is locatie, locatie en locatie!’ had men tegengesparteld. Juist, maar we blijven liever on-topic. En tenslotte, waarover praten we tegenwoordig anders dan over rente? 

Rente dus. Om vastgoed te verwerven heeft men geld nodig. Geld heeft een kostprijs en deze heet rente. Het is nooit anders geweest. De marktomstandigheden duwen ons er met onze neus in.

In het tweede kwartaal van 2023 waren er ruim de helft minder transacties op de markt van de nieuwbouwwoningen. (CBS, 10/2023).

Sinds de hype van 2020 zijn we geleidelijk aan een daling van het aantal verkooptransacties begonnen. Kort door de bocht durft men al eens beweren dat dit de correctie is na de hoge toppen die we scheerden. What goes up must come down. In één beweging heeft men het over de verwachte daling van de huizenprijzen. Als men lang genoeg wacht zijn er misschien koopjes te doen? Het zou handig zijn de realiteit te kunnen vatten in dergelijke simpele statements maar helaas. De realiteit is complexer.

Het is een understatement te zeggen dat de verkoopmarkten van bestaand residentieel vastgoed en nieuwbouw/verkoop op plan het in 2023 moeilijk hadden.  Daaruit afleiden dat de prijzen nu significant zullen dalen is dan weer wishfull thinking.

Vlaams vastgoed is en blijft waardevast

Voor we verder gaan is het nuttig te vermelden wat de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt enigszins onderscheidt van andere (buitenlandse) markten. Vlaams vastgoed heeft wat betreft ‘waarde’ weinig last van kuren en grillen, volatiliteit zeg maar, omdat op Vlaams vastgoed amper gespeculeerd wordt.

Hoezo? De eigendom, vastgoed bezitten, is in Vlaanderen nog steeds goed gespreid over de populatie. Speculatief gedrag, bijvoorbeeld lenen zonder kapitaal af te lossen waarbij gespeculeerd wordt op een later te verzilveren meerwaarde, is in Vlaanderen quasi onbestaand.  Vrij verhandelbare woningen worden namelijk hoofdzakelijk verhandeld onder verkrijgers die geen of zeer beperkte toegang hebben tot speculatieve kredietvormen. Het past ook niet bij de spreekwoordelijke baksteen in onze Vlaamse magen. 

Ook bij nieuwbouw ontwikkelingen krijgt speculeren weinig kansen. Het speculeren door de ontwikkelaars zelf beperkt zich hoofdzakelijk tot het risico van de grondverkrijging, de verwachting met betrekking tot ontwikkelingskost en de doorlooptijd van de vermarkting. Het gekende vervreemdingsverbod tussen koop en oplevering haalt ook de verkrijger het speculeren uit het hoofd.

Wanneer wij het over waarde hebben, hebben we het over de transactiewaarde. Dit is de waarde waaraan er verhandeld wordt. Niet de boekhoudkundige waarde of de waarde van de stenen.

Dit maakt dat we sinds jaar en dag een mooie en standvastige waardetoename (lange termijn gemiddelde) kennen van ca 3% per jaar. Over de voorbije 12 jaar is dat ca 3,8% per jaar (2010-2022, datareeksen statbel). Die waarde evolutie voelt aan als een soort vliegwiel met hoge gravitatieconstante.

‘Een zware prijscorrectie zal er in 2024 niet komen’, zegt Johan Van Gompel, econoom bij KBC en docent Universiteit Antwerpen. ‘We verwachten dat de gemiddelde vastgoed-prijzen in 2024 zullen stijgen met 1,5 procent.’ (KBC, 12/2023)

Het valt ook niet te verwachten dat er belangrijke prijscorrecties komen andere dan deze ten gevolge van regelgeving. De meest prominente 'oude nieuwe' waardefactor is de energieprestatie van de eigendom. Maar net zoals  dat deze de prijs van de weinig energie-efficiënte eigendom omlaag haalt stuwt deze de waarde van andere eigendommen omhoog.


Vertraagde mobiliteit. Waarom en waarom nu?

Onze makelaars fronsten de voorbije jaren meermaals een wenkbrauw wanneer alweer een (te) hoog bod binnenkwam. Waar ligt de grens van het vastgoedfatsoen?
De bovengemiddelde hausse van vastgoedprijzen van 2020 heeft bij vele huizeneigenaren de verwachting geïnstalleerd dat zij ook vandaag hun eigendom ‘boven de markt’ kunnen verkopen. 

Dit momentum is voorbij. De aspirant-verkoper kan nu twee zaken doen: ofwel stelt deze de prijsverwachting bij ofwel wacht men in de veronderstelling dat ‘de tijd wel gelijk geeft’. Dixit vertraging van transacties/mobiliteit. Voor alle duidelijkheid: prijsverwachting bijstellen betekent hier niet dalen, maar minder stijgen. Wanneer men zich echter een bepaalde verwachting eigen maakte, voelt het alternatief als verliezen.

Het is niet de waarde van vastgoed die daalt. Het is de mobiliteit, de transactiemarkt.

Voor de nieuwbouw ontwikkelaar is de realiteit meer confronterend. Deze zag de voorbije tijd niet enkel de bouwkost toenemen maar zag ook de marges slinken. De hogere ontwikkelingskosten kunnen namelijk niet 1 op 1 doorgerekend worden aan de consument. De ontwikkelingsmarges lijken op het eerste zicht hoog maar dienen ook en vooral om tegenslagen op te vangen en toekomstig ontwikkelingsrisico te financieren. De gevolgen bleven in 2023 niet uit. Menig project ging in de spreekwoordelijke ‘diepvries’ en ontslagrondes volgden elkaar in ras tempo op. Het einde van de 6%btw fiscale gunstmaatregel (afbraak en werderopbouw voor ontwikkelaars) is in dat licht moeilijk verteerbaar, laat staan begrijpelijk.

Dit is het negende kwartaal op rij dat er minder woningen werden verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. (CBS, 10/2023)

Voor de consument voelde de op hol geslagen rente zeer oncomfortabel aan. Het consumentenvertrouwen stond daardoor in 2023 zo laag dat afwachten voor velen de beste optie leek.
Terzijde verdient het vermelding dat men moet opletten met uitspraken over rente. Het loont de moeite te controleren op context. Een groei van de Euribor X3 of X4 vertaalt zich bijvoorbeeld rechtevenredig naar hypothecaire rente. De paniek was daarom mogelijks groter dan de dreiging. In ieder geval zagen we wel een quasi  verdubbeling van hypothecaire rente.  €100000 lenen op 25 jaar werd zo over een periode van 12 maanden tijd ca €90/maand duurder (medio 2022 tot medio 2023). 


Exit kommer en kwel

Menig vastgoedmakelaar en -ontwikkelaar zal zich van een vreugdesprong niet onthouden hebben toen Kerst 2023 de blijde boodschap van de eerste rentedaling bracht. Bescheiden maar veelbetekenend. Was dit de verhoopte trendbreuk?

De periode 2022 - 2023 leek wel een spelletje snelschaken voor de FED, ECB, Centrale banken en beleidsmakers. Verhoog eerst drastisch de rente, stop daarmee de ontvlammende inflatie, behandel en counter tussendoor een energiecrisis en haal dan zo snel als mogelijk de lont uit dit kruitvat zodat het consumentenvertrouwen zich kan herstelen en de economie kan groeien. Hierop uitgebreider ingaan leidt ons te ver. De strategie lijkt in ieder geval te werken en wat kunnen we anders dan aan de hand van het verleden de toekomst voorspellen? De toekomst ziet er beter uit!

Om terug te komen op vastgoed, dus rente. Nu de hypothecaire rente daalt richting 3% (vast, mensualiteiten, 25j, quotiteit 90%) vervalt ons inziens een belangrijke immobiliteitsfactor. Overheidsmaatregelen zoals het verlagen van het plafond van de dossierkosten bij hypothecaire kredieten (financiering en herfinanciering) zijn meer dan welkom. Voeg daarbij dat de consument begin 2023 tenminste grotendeels vergoed werd voor de stijging van de levensduurte met een loonindexatie van ca 11%.  

Het valt niet te verwachten dat de rente ver zal dalen onder 3%. Indien men objectief de rekening maakt is een half percent meer of minder geen reden om vandaag niet in te stappen op vastgoed. De jaarlijkse te verwachten waardestijging geeft de wachters al snel ongelijk. Daalt de rente dan toch aanzienlijk in de de toekomst? Herfinancieren is de boodschap.

De consument kan zelf de rekening maken en concluderen. Vastgoed kopen, voor eigen gebruik of als opbrengsteigendom, is een winnende keuze. Speculeren op een significante daling van de vastgoedprijzen zal op basis van de huidige marktomstandigheden tevergeefse moeite blijken.


Het verschil maken

Dat brengt ons bij de orde van de dag voor de vastgoedprofessionals. In tijden van euforie wordt er bij beslissingen zoals de aankoop van vastgoed misschien minder nagedacht over de ‘kleintjes’. De werkelijke kosten, energie, de te verwachten evolutie van waarde en rente, enz… Vandaag is dat anders. Er rust bij de vastgoedprofessional een grote opdracht om goed te informeren en mee te redeneren met de klant.

Deze behoefte is een voelbare trend bij de consument. De wens om beter geïnformeerd te zijn. Te wikken en te wegen. En dit in een omgeving van vele prikkels en halve waarheden. De consument wil de zaken begrijpen en beredeneerde beslissingen nemen. Het is immers geen tijd voor impulsieve beslissingen. Kijk maar naar het groeiend succes van urenlange podcasts, of de langer wordende kwaliteitsartikels in de media. Een steeds groter wordend publiek wenst kwaliteit en duidelijkheid. De professional neemt best de tijd om de klant gedetailleerd te begeleiden en informeren. De schoonheid van een boek zit namelijk niet vervat in de samenvatting.

De schoonheid van een boek zit niet vervat in de samenvatting.

Links en rechts oppert men dat de vastgoedmakelaar nu terug echt moet makelen. Is dat dan geen goed nieuws? Ik geloof van wel. Hier ligt voor elke professional een mooie kans om zich te differentiëren van de spreekwoordelijke dozenschuiver.

Tot slot trek ik graag de parallel met de voorbije periode van aanhoudende regen. En dit nu de dagen terug lengen en de lente in het verschiet ligt. Zo ook geloof ik dat de vastgoedmarkt de komende tijd opnieuw aantrekt. Realistischer, genezen van de illusie. Maar wel immer sterk, betrouwbaar en een peiler van onze welvaart!


Geoffrey Giet
agence rosseel NV

Wil jij de waarde van jouw eigendom kennen?

Vraag hier jouw gratis schatting aan

Vastgoedmakelaar en -bemiddelaar | BIV Nr. 204.633 | Lid CIB
Toezichthoudende autoriteit: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, Luxemburgstraat 16 B te 1000 Brussel
BIV-erkend vastgoedmakelaar
BA en borgstelling NV AXA Belgium polis 730.390.160

Woning verkopen buiten Oost -Vlaanderen ?
Wij bevelen volgende vastgoedkantoren aan voor de verkoop van jouw huis of appartement:

Turnhout | Geel | Mol | Herentals | Kempen: www.vansweevelt.be | gespecialiseerd in immo Turnhout
Leuven | Mechelen | Brussel | Hageland: www.living-stone.be | gespecialiseerd in immo Leuven
Dilbeek | Ninove | Halle | Pajottenland: www.living-stone.be | gespecialiseerd in immo Dilbeek
website by Medialoft