21-03-2023 14:57
Studentenvastgoed Gent 2023 - voor wie wil huren, verhuren of investeren
De paringsdans van de 3 S’en
De Stad, de School en de Student zijn sinds jaar en dag met elkaar verstrengeld in een interessante, bij wijlen grimmige, dans. De Stad, die zich graag als aantrekkingspool voor talent en jong geweld ziet. De Universiteiten en Hogescholen die steeds verder groeien en daarbij nationale en internationale renommé verwerven. De Student die ernaar uitziet de vleugels wijd open te slaan. Weg van het warme nest, op naar het onbekende. Deze dans speelt zich af in een steeds meer uitdijende perimeter rond campus en historisch stadscentrum.
En inderdaad, de bevruchting werkt. Regelmatig hoor je Gent nog eens de hoofdstad van West-Vlaanderen noemen, hierbij verwijzend naar het aantal afgestudeerden dat blijft hangen na de studies. De Universiteit doet het goed internationaal, getuige daarvan het aantal PHD’s dat via onze verhuurdienst zoekt naar een vast stek voor een jaar of langer. De Stad trekt dan weer technologiebedrijven aan die wat graag putten uit het potentieel aan afgestudeerden. Het talent dat zo schaars en kostbaar is.
Ook voor het vastgoed is de dans vruchtbaar. Door de grote vraag naar huisvesting voor korte of middellange duur vinden investeerders vlot de weg naar onze mooie Stad. Zowel voor kamers, studio's, appartementen of hele erkende kamerwoningen. De investeerder weet intussen dat het huurrendement goed zit. Daarbovenop komt een mooie meerwaarde wanneer de investeerder later beslist het vastgoed opnieuw te laten gaan.
Maar het is niet enkel peis en vree. De tsunami van studenten neemt jaarlijks in kracht toe en legt daarmee een flinke druk op de Gentse vastgoedmarkt. Met name op de markt van de gezinshuisvesting. Het bestaand aanbod aan studentenkamers is namelijk verre van afdoend om aan de vraag te voldoen. De student zoekt daarom creatief naar oplossingen en stroomt massaal naar ander vastgoed. De Stad ziet deze kavels echter liever voorbehouden voor de gezinnen. Gezinnen houden de Stad levend. De Stad zoekt daarom doorlopend instrumenten om studenten te weren uit dergelijke kavels. De tweedeverblijftaks en andere middelen ten spijt vecht de student terug, hokt samen en betaalt meer. De wooncompetitie tussen student en gezin zorgt voor een hausse in de prijs. Er is simpelweg niet genoeg vastgoed voorhanden. Niet op vandaag, en zeker niet morgen.
Interessante kanttekening: ook de koopmarkt wordt geviseerd
De student vindt niet enkel de weg naar huurvastgoed maar ook naar de koopmarkt. Studio's en appartement tot en met kleine grondgebonden woningen (gesloten, halfopen) zijn aantrekkelijk voor studenten, lees hun ouders.
Als klassiek voorbeeld kennen wij het gezin met 2 kinderen die van elkaar 3 jaar verschillen in leeftijd. Het valt in dat geval te overwegen een vastgoed te kopen in een studentenstad als Gent en dat voor een periode van 6 jaar of langer aan te houden. Ik kies dit voorbeeld niet toevallig: wanneer je een vastgoed 6 jaar of langer aanhoudt nam je de tijd om de transactiekosten te compenseren in meerwaarde. Men kan dus nadien verkopen met meerwaarde ten opzicht van de inleg. De voorbije 3 jaar was die terugwinperiode nog een stuk korter. In tussentijd betaalde men geen huur, de winst is dubbel op.
Deze werkwijze is perfect legitiem totdat men ervoor kiest in dat bewuste kavel ook andere studenten (vrienden, kennissen,...) te laten meehuren. Op dat moment word je als ouder kotbaas en gelden andere regels. Opgelet daarmee!
Kleinschalig versus grootschalig, beleidsmaatregelen die het aanbod moeten verhogen
Om tegemoet te komen aan de vraag naar studentenaccommodatie zet de Stad reeds sinds 2010 in op grootschalige studentencomplexen (+50 eenheden). De inzet is zeer eenzijdig want kleinschalige complexen worden intussen niet meer vergund. Op het eerste zich geen gek idee. De studenten groeperen zorgt mogelijks voor minder overlast in woonwijken en door de kavels per ‘minstens’ 50 af te leveren versnel je de instroom van de broodnodige kavels. Er valt meer te zeggen over deze gecontesteerde strategie, maar in ieder geval bereikte men er niet het gewenste doel mee. In de voorbije 10 jaar groeide het aantal beschikbare kavels op deze manier niet in verhouding tot de instroom van kotstudenten. Ook de versoepeling van het beleid (2018, nu ook vergunbaar vanaf 30 eenheden) bracht geen soelaas. Het aanbod voldoet nog steeds niet aan de vraag en de kloof tussen beiden groeit.
Intussen is het kleinschalig studentenvastgoed verworden tot goud. De kleinere investeerder is aangewezen op een markt die maximaal zichzelf in stand kan houden, maar in de praktijk alleen maar kleiner kan worden.
Critici, waaronder menig ontwikkelaar, wijzen de Stad vermanend de vinger. Grotere complexen laten vergunnen is een intensieve en specialistische bezigheid die makkelijk 2 tot 4 jaar in beslag neemt. Voeg daarbij nog een realisatietijd van ca 24 maand. Lange doorlooptijden ontmoedigen investeerders.
Voor de investeerder: waar een kloof is tussen vraag en aanbod, ligt opportuniteit.
Intussen vergroot de kloof tussen vraag en aanbod. In dit marktklimaat is het uitgesloten dat een kamer betaalbaarder wordt. In die zin schiet het beleid haar doel voorbij.
Woninghuurdecreet
Verhuur van studentenhuisvesting is sinds 2019 ingekapseld in het Woninghuurdecreet. Het Decreet, dat in 2023-2024 een noodzakelijke opfrissing krijgt, wijdt een afzonderlijk luik (titel 3) aan studentenhuisvesting en schept daarmee duidelijkheid over hoe zo’n verhuring dient te verlopen en welke zaken verplicht zijn. We gaan hier kort dieper op in:
- Een geschreven huurovereenkomst is verplicht. De overeenkomst, die op haar beurt ook aan vormvereisten dient te voldoen, moet volledig zijn en duidelijke afspraken maken tussen huurder en verhuurder.
- De huurovereenkomst dient verplicht geregistreerd te worden. Alle partijen kunnen een overeenkomst registreren maar het is de plicht van de verhuurder om daarvoor te zorgen. De consument kan registeren via de overheidstool MyRent. In de praktijk is het doorgaans de betrokken vastgoedmakelaar die de registratie verzorgt.
- Qua duur is er een zekere contractuele vrijheid maar automatische hernieuwing is in het decreet niet voorzien.
- De plaatsbeschrijving bij intrede en registratie daarvan is verplicht.
- De kosten die kunnen doorgerekend worden aan de huurder liggen voortaan vast bij decreet. Zie verder.
- Elke huurder is verplicht een BA-brand af te sluiten en daarvan het bewijs te leveren bij aanvang van de huur.
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018 biedt op vele vlakken het voordeel van de duidelijkheid.
Soorten studentenhuisvesting
- Studentenhuis: een gebouw waarin de student enkel een eigen kamer heeft. Voorzieningen zoals sanitair, badkamer, keuken, … worden gedeeld.
- Studentenkamer: hier ontbreekt minstens één van de drie basisfuncties (kookgelegenheid, bad of douche en WC) in de woning. De bewoner van een studentenkamer is voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt
- Studentenstudio: is voor de student die privacy wil. De studio heeft een eigen slaapruimte, leefkamer, wc, badkamer en keuken.
- Studentenappartement: hier heeft de student als huurder meer verantwoordelijkheden, zoals onder andere het onderhoud en de aansluiting van gas en elektriciteit.
- Hospitawonen: is een woonvorm waarbij een eigenaar één kamer in zijn eengezinswoning of appartement verhuurt aan één persoon. De eigenaar woont er zelf ook, eventueel met gezin. En deze deelt minstens één specifieke ruimte (toilet of badkamer/douche of keuken) met de huurder. Dat mag, maar hoeft niet noodzakelijk, een student zijn.
- Medehuur: Dit is samen met enkele studenten een huis of appartement huren zonder er gedomicilieerd te zijn, en is geen erkende vorm van studentenvastgoed. Huurder en verhuurder stellen zich in dat geval bloot aan sancties en er is voor partijen gebrek aan rechtszekerheid.
Medehuur, waarbij studenten samen een huis of appartement huren zonder er zich te domiciliëren is geen erkende vorm van studentenhuisvesting.
Lang leve de conformiteit!
Het tijdperk van de studentenkamer met de slecht onderhouden gasconvector en gebrek en ventilatie ligt (bijna) achter ons. De kwaliteit van studentenhuisvesting nam het voorbije decennium stelselmatig toe. Dat is een goede zaak. Dank daarvoor aan de regelgeving.
Conformiteit geldt bijvoorbeeld op vlak van indeling zoals, minimum plafondhoogtes en oppervlakte. Maar ook voor de technische installaties en het onderhoud daarvan.
Bij uitbreiding dient een vastgoed ook conform te zijn aan de marktverwachting. Nette en lichtrijke kavels scoren merkelijk beter dan andere.
Ook juridische conformiteit is belangrijk. Goed opgebouwde huurcontracten en plaatsbeschrijvingen garanderen rechtszekerheid voor huurder en verhuurder bij de aanvang, tijdens en op het eind van de verhuring.
Er valt nog een interessante juridische kanttekening te maken bij conformiteit van vastgoed. Namelijk dat het vastgoed conform dient te blijven tijdens de volledige huur, dus niet enkel bij aanvang, en dat de verantwoordelijkheid hiervoor bij de verhuurder ligt.
Conformiteit: Het vastgoed dient ook tijdens de huur conform te blijven. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de verhuurder.
In Gent is het conformiteitsattest (C-attest) nog niet verplicht. Wil de eigenaar echter ontsnappen aan de tweedeverblijftaks, dan zal er een geldig C-attest moeten voorgelegd worden. Vermoedelijk zal nog voor het eind van 2023 nieuwe regelgeving het C-attest in Gent verplicht maken. Alvorens het C-attest aan te vragen loont het de moeite met een ervaren makelaar het kavel te bekijken.
Het C-attest biedt het voordeel dat huurder en verhuurder van elkaar weten dat het goed alvast conform is bij aanvang van de huur.
De plaatsbeschrijving
Huurder en verhuurder hebben er alle belang bij de plaatsbeschrijving ‘omstandig’ op te stellen. Met de technologie van vandaag komt dit neer op een combinatie van fotos en omschrijving. Beide partijen tekenen af voor akkoord en de plaatsbeschrijving wordt vervolgens geregistreerd.
Enkel beelden maken volstaat niet. Er is intussen voldoende rechtspraak beschikbaar die stipuleert dat het beeld ook dient omschreven te worden.
Op het eind van de huur is de plaatsbeschrijving des te belangrijker. De verhuurder heeft immers het recht het gehuurde goed terug te krijgen in de staat dat hij het afleverde bij aanvang minus de slijtage. De verhuurder heeft dus het recht te vragen alle schade te herstellen of vergoeden.
De huurder heeft bij wet een onderhouds- en herstellingsplicht. Vaststellingen van schade dienen onmiddellijk aan de verhuurder gemeld te worden. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden betaald door huurder en verhuurder. Hoewel niet duidelijk omschreven in het decreet wordt hiermee bedoeld: elk voor de helft.
Eenvoudige weergave van de plicht van de huurder:
verplichte staat bij teruggave = staat bij aanvang van de huur - normale slijtage
Gemene delen
De gemene delen van een studentenaccommodatie worden vaak vergeten. Zowel door huurder als verhuurder. Nochtans vormen ze de bron van menig discussie. Hoewel de gemene delen zoals hal, kelder, tuin enz… mogen gebruikt worden door de bewoners zijn er ook beperkingen. Daarover dienen praktische afspraken vastgelegd te worden in een reglement dat onderdeel uitmaakt van de gemaakte huurafspraken. Zeg maar het huurcontract. Ook de gemene delen dienen op het eind van de huur ‘teruggegeven’ te worden aan de verhuurder zoals hoger omschreven bij de plaatsbeschrijving. Ze dienen dus omschreven te worden bij aanvang. Het voormeld reglement omschrijft hoe men omgaat met afval, waar men spullen mag opbergen, enz… Maar ook leefregels binnen het complex. Dat brengt ons bij het communitygehalte van studentenaccommodatie. De gemeenschap van bewoners coachen wordt vaak vergeten en onderschat.
Selectie van kandidaat huurders
De verhuurder of de beheerder (die in de plaats van de verhuurder treedt) mag vrij kiezen uit de kandidaten die zich aandienen. Het voornaamste selectiecriterium blijft in de praktijk de solvabiliteit van de huurder. En terecht. Tweede criterium in rang is doorgaans de bezettingsnorm. Bijvoorbeeld: een koppel wil een kamer huren die maar geschikt is voor één persoon. De zgn. bezettingsnorm (zie Vlaanderen.be) ligt wettelijk vast en is eenvoudig te berekenen. Daarna volgen eerder subjectieve criteria die daarom niet minder relevant zijn. Het staat de verhuurder immers vrij van mening te zijn dat de ene huurder beter bij een kavel past dan een andere. De verhuurder mag echter niet discrimineren en dient te handelen binnen de grenzen van de wet.
Een bezichtiging van een kavel alvorens het te huren is niet wettelijk verplicht. Het valt echter sterk aan te raden.
Mag je een kavel huren zonder het vooraf te bezichtigen? Ja!
Is dat slim? Nee!
Huurprijs en huurlasten
De verhuurder mag vrij de huurprijs bepalen. Zoals steeds bij vastgoed is de locatie de meest bepalende factor. Maar ook de staat, netheid, lichtinval, vloerplan enz… spelen mee in de prijsvorming.
Voor de huurlasten daarentegen zijn er sinds 2019 duidelijke regels. Alleen het verbruik van water, energie en telecommunicatie kunnen afzonderlijk worden aangerekend. Andere kosten en lasten moeten in de huurprijs inbegrepen zijn. Zo voorkomt de wetgever dat de huurder op het eind van de huur nog geconfronteerd wordt met een hoge afrekening.
Huurwaarborg
De huurwaarborg mag voor studenten maximaal 2 maanden huur bedragen. Deze waarborg kan ofwel op een geblokkeerde rekening geplaatst worden of op een rekening van de verhuurder. De huurwaarborg zelf dient betaald te zijn voor de aanvang van de huur. Een huurwaarborg cash betalen is niet langer mogelijk.
Mogelijke verlenging en einde van de overeenkomst
De rol van de beheerder
Steeds meer verhuurders kiezen ervoor hun vastgoed in handen van een beheerder te geven. Deze treedt min of meer in de rol van de verhuurder. De verhuurder is zo zeker dat alles in orde is en blijft met de investering.
Deze trend is logisch aangezien de verhuurder zich geconfronteerd weet met steeds uitgebreidere reglementering. Invulling geven aan alle wettelijke vereisten, maar ook en vooral het dagelijkse reilen en zeilen, van vastgoedgebouwen en -kavels is een specialistische bezigheid. De voordelen zijn legio. Huurders kunnen voor al hun vragen doorlopend contact opnemen met de beheerder. De beheerder zelf is steeds een organisatie met meerdere competenties in huis. Juridisch, administratief, commercieel en technisch. De beheerder volgt al deze aspecten nauw op en rapporteert daarover periodiek aan de verhuurder. Deugdelijk beheer zorgt voor een hoger rendement, beter vastgoed en een hogere meerwaarde. Daarnaast worden incidenten uit onwetendheid vermeden.
Bij quasi elke nieuwe beheeropdracht stellen wij (vaak cruciale) gebreken vast waarvan de verhuurder niet op de hoogte was. Zo bieden wij vanaf de eerste seconde meerwaarde voor verhuurder en huurder.
Er valt nog veel meer te vertellen over deze interessante topic. agence rosseel geeft antwoorden op vragen van huurders, verhuurders en investeerders. Contacteer ons vrijblijvend voor een specifieke vraag of om meer te weten over onze dienstverlening.
Geoffrey Giet
managing partner
